Programma van eisen woning bouwen – wensen voor architect op een rij

In deze post vindt u een uitgebreid voorbeeld van een woonwensenlijst met ideeën en eisen voor een architect. Aan de hand van dit startdocument met programma van eisen kan de architect een offerte en schetsontwerp maken. Vaak heeft de architect nog een aantal vragen naar aanleiding van uw wensenlijstje. 

STARTDOCUMENT wensen / eisen voor offerte en schetsen architect

versie nummer + datum

Opdrachtgever eisenlijst

Dit is het minst spannende onderdeel van de woonwensenlijst, maar moet toch even heel helder zijn voor de architect. Je gaat immers een hoop communiceren met elkaar in een periode van 0,5 tot 1,5 jaar. 

naam, adres, telefoonnummers en emailadres

1. locatie
   adres, kavel sectie + perceel – het is ook handig foto’s van de locatie toe te voegen. Geef daarbij het tijdstippen van de foto aan ivm de zonnestand. 
2. totale  oppervlakte, grootte bouwvlak + bijvoegen kadastraal kaartje met positie te bouwen gedeelte
3. opdracht
   korte omschrijving van de opdracht, bijvoorbeeld moderne villa met binnenzwembad, sobere houten schuurwoning volledig van clt panelen voor 2-4 personen, Frans cottagestijl voor gezin van 5-6 personen. In grote lijnen wat voor huis + eventuele verwijzing naar pinterest moodboard van woningen / elementen in de woning die u aanspreken. 

Programma eisenlijst begane grond  

1. entree (gewenste oppervlakte bijvoorbeeld ca. 12-16m2)

– met meterkast

– garderobe

– opbergruimte ook voor schoenen, sportartikelen en paraplubak.

2. bijkeuken 

– voor hoge vriezer en extra koelkast

– voorraadkasten voor klein gereedschap en opslag boodschappen e.d.

– kattenbak (bijkeuken daarom met deur naar buiten)

3. toilet beneden (ca. 1,5m2)

– toilet, wasbakje (fonteintje)

– urinoir

– bij voorkeur met wcr-aampje naar buiten toe
 

4. werkplek / atelier (ca.20 m2)

– bij voorkeur beneden met hoge nok of ander inspirerend element

– 2 werkplekken en tekentafel + opbergruimte

– wasbakje 

5.  (woon)keuken (bijvoorbeeld ca. 35 m2)

– ruime woonkeuken (centrum van het huis)

– kookeiland geen must

– geen zichtbare afzuigkap

– 5 kookpitten, let op geen gasaansluiting

– genoeg opbergruimte

– eettafel van 0.9 x 3 meter

– krachtstroom voor de quooker

– mooie plek voor losse koffiemachine

– rekening houden met het licht rond etenstijd, mooi uitzicht op zonnige plek

6. woonkamer (bijvoorbeeld ca. 40m2) 

– straatzijde (voorkant) is een must

– af te sluiten met sfeervolle stalen deuren (taartsdeuren)

– muur zonder ramen waar grote televisie geplaatst kan worden

– zicht naar tuin

– 2 ruime banken + twee stoelen 

– houtkachel, niet te groot, geen enorme schoorsteen.

7. zit/ leeshoekje (ca. 6 m2)

• ruimte voor 1 of 2 leesstoellen

8. beschut terras zuidzijde (ca. 30-40m2)

– knusse ruimte en windvrij

– half overdekt

– iets boven maaiveld

– eventueel af te sluiten met lamellen / shutters in de zomer

9, gameruimte

• ruimte voor spelcomputer met tv
• ruime zitbank
• afsluitbare ruimte ivm geluid

10 overige wensen woning beneden:

• plek voor de piano, mag in de woonkamer.
• het is leuk als je gasten ziet aankomen
• toekomst: beneden een slaapkamer met tweepersoonsbed kunnen maken voor als dit ooit nodig is. bijvoorbeeld de gameruimte om kunnen bouwen naar slaapkamer (alvast koud en warm water hier neerleggen
• kelder niet nodig, kruipruimte wel
• beneden alles gelijksvloers / rolstoelvriendelijk
• geen vide ivm geluidsoverlast
• sfeervolle trap naar boven
• beneden betonvloer bij de keuken en houten duoplank eiken vloer in de kamer / elders, sfeervolle tegels in de hal

De wens om met 2 kinderen en 2 volwassenen op de eerste verdieping te kunnen slapen.

11.  slaapkamers (2x) (ca. 14 m2)

– ruimte voor tweepersoons-bed 140×200

 – master bedroom slaapkamer (1x) (ca. 25 m2) meestal gelegen op het oosten (waar de zon op komt)

• grote kastenwand (walking closet realiseren binnen die ruimte)
• aan weerszijden van tweepersoonsbed (180×220) voldoende loopruimte 
• ramen waar ook raambekleding voor mogelijk is, dus geen onmogelijke hoeken 
• deze master bedroom kamer aan achterzijde woning met frans balkon

    logeerkamer (1x) (ca. 10 m2)

• ruimte voor twee persoonsbed 140x200m en spinningsfiets

12. badkamer (ca. 10m2)

– inloopdouche

– bad

– dubbele wastafel

– voldoende opbergruimte

– toilet 

13. wasruimte ( ca 14 m2 )

• met kastruimte en ruimte voor strijkplank
• met dakraam

14. zolder

• voldoende opslagruimte of extra kamer.

15. overige eisen boven:

• plek voor spinningfiets en yoga oefeningen

16. technische ruimte (ca. 5m2)?

– opstelplaats warmtepomp, enz

– ventilatiebox / wtw-unit

– vloerverwarming beide verdiepingen

17.  garage/werkplaats (ca. 40m2)

– losstaande garage

– minimaal 1 auto/oldtimer binnen kunnen zetten (afsluitbaar)

– werkbank, opbergkasten

– met carport

– grasmaaier en tuingereedschap

– plek voor fietsen, racefiets en mtb

terreininrichting

• parkeerplekken 2 auto’s dicht bij ingang
• meerdere terrassen zodat elk moment van de dag een zonnige plekje en een schaduw plekje is

• automatische poort hek voor oprit
•  bijv. kastantjehek voor langs en zijkanten een beukenhaag. 

– buitenkraan(nen) voor tuin/autowassen

– plek voor elektrisch laden auto/fiets 

– overkapping voor fietsen bij ingang woning

– trampoline

– tuinkas 10m2

– buitenzwembad 12×4 meter

aanvullende wensen

• • duurzaam
  • overal vloerverwarming
  • bij voordeur onder ruime afdak kunnen schuilen.
  • goede balans van veel zicht en muren voor kunst op te hangen
  • knusse’ hoeken’ kunnen maken door plafonds te verlagen of te varieren of,korte muren creeren zodat hoeken ontstaan
  • – wellicht woning iets boven maaiveld plaatsen
  • door de woning kunnen kijken (‘open’ zichtlijn door de woning vind ik fijn! 
  • beneden taats-deuren, zijn heel fijn
  • Domotica: verlichting en alarm 
  • levensloopbestendig (misschien dus toekomst slaapkamer bg kunnen maken)
  • woonkamer en woonkeuken geschakeld maar bijvoorkeur wel enigszins afsluitbaar
  • woonkeuken met zicht op het zuiden en westen en direct verbonden met de veranda/terras
  • verdiepingsvloer van interieur CLT 24-27 cm dikte panelen
  • dakpannen keramische leipan of Hollandse geglazuurde pan (met dakgoten). Geen riet.
  • geen dakpannen tot aan de grond
  • een verhoogde Amerikaase veranda 
  •  houtkleurige gevelbekleding bij voorkeur thermisch Ayous hout, niet zwart!

1. taakomschrijving
   Deze taakomschrijving gaat uit van een volledige opdracht, van eerste ontwerp tot oplevering (en nazorg); een eventuele bestemmingsplanwijziging is hierin nog niet opgenomen.
   
   fase A. ‘voorlopig en definitief ontwerp’

• • locatiebezoek
  • planontwikkeling van eerste schetsen tot een definitief ontwerp
  • meest belangrijke fase, intensief overleg met de opdrachtgever
  • overleg met gemeente (en andere betrokkenen) betreffende de bebouwingsmogelijkheden (soort dak, soort steen/hout, goothoogte, nokhoogte enz) zie ook ruimteplannen.nl
  • zonodig meerder alternatieven ontwikkelen (op basis van bovenstaand programma!, totdat iedereen happy is
  • opstellen onderbouwing / landschappelijke inpassing (in samenwerking met derden)
  • definitief ontwerp en onderbouwing voorleggen aan gemeente en welstand ten behoeve van een eerste toetsing aan bestemmings- en beeldkwaliteitsplan
  • productie:
    • situatie met globale terreininrichting (bestrating, oprit e.d.), schaal 1:200/1:500
    • plattegronden begane grond en verdieping, inclusief globale inrichting, schaal 1:100
    • principedoorsnede(n), schaal 1:100
    • gekleurde en gematerialiseerde 3D-visualisaties van het exterieur

fase B. ‘omgevingsvergunning’

• definitief ontwerp uitwerken naar niveau van omgevingsvergunning
• eventueel overleg met aannemer in verband met (constructieve) uitwerking (wanneer in bouwteam wordt gewerkt)
• overleg met constructeur ten aanzien hoofddraagconstructie en bijbehorende berekeningen
• coördineren geotechnisch onderzoek (bepalen draagkracht ondergrond)
• rol opdrachtgever in deze fase een stuk minder intensief
• productie:
  • terreinplan, schaal 1:200/1:500
  • uitgewerkte plattegronden, schaal 1:100
  • uitgewerkte doorsnede(n), schaal 1:100
  • gevelaanzichten, schaal 1:100
  • beeldbepalende principedetails, schaal 1:5/1:10
  • principeplan constructie (kap, vloeren en fundering), schaal 1:100
  • principeplan riolering, schaal 1:100

fase C. ‘bouwvoorbereiding’

• • plan uitwerken naar besteksniveau waarmee aannemer(-s) een accurate begroting kan maken
  • in dit stadium alle definitieve keuzes maken ten aanzien van materialen, afwerkingen en toe te passen onderdelen
  • regelmatig overleg tussen architect en opdrachtgever m.b.t. o.a. afwerkingsniveau
  • in deze fase ook diverse interieurelementen (laten) uitwerken, zoals keuken, badkamers, haarden etc.
  • productie:
    • gedetailleerde plattegronden en doorsneden, schaal 1:50
    • aanvullende principedetails ten behoeve van prijsvorming, schaal 1:5/1:10
    • kozijnstaat, schaal 1:50
    • verwerken elektra-, verlichting- en verwarmingsplan, schaal 1:50
    • afwerkstaat interieur en kleur-/materiaalschema exterieur
    • beknopte werkomschrijving

fase D. ‘prijsvorming’

• • gezamenlijk potentiële aannemers selecteren
  • één of meerdere aannemers uitnodigen voor het maken van een open begroting
  • vraag en antwoordlijst bijhouden tijdens calculatiefase aannemers
  • beoordeling open begroting en mogelijk bezuinigingsoverleg voeren

fase E. ‘uitvoering’

• • regelmatig toezicht (gemiddeld ca. zes uur per week gedurende ca. 35 weken)
  • beknopte verslaglegging
  • controle aanvullend tekenwerk aannemer (eventueel extra ondersteunend tekenwerk, indien nodig)
  • coördinatie/afstemming diverse partijen
  • oplevering, inclusief verslaglegging en financiële afronding (meer-/minderwerk e.d.)

1. quickscan bouwkosten

woning

totaal netto oppervlakte: 281m2

gemiddelde netto verdiepingshoogte: 3,0m1

totaal netto volume 843m3

bruto/netto verhouding: 1,8 (constructie, vides, knieschotten, et cetera)

totaal bruto volume: 1520m3

Het bebouwd oppervlak lijkt ongeveer binnen de 285m2 te passen die zijn toegestaan vanuit het bestemmingsplan, wanneer de veranda niet wordt meegerekend en de werkkamer naar de verdieping verplaatst wordt.

bijgebouw

totaal netto oppervlak: 178m2

gemiddelde netto verdiepingshoogte: 3,0m1

totaal netto volume: 534m3

bruto/netto verhouding 1,5 (constructie, open kap/zolder)

totaal bruto volume: 800m3

Het bebouwd oppervlak van het bijgebouw past niet één op één binnen de regels van het bestemmingsplan, voorlopig gaan we uit van een maximaal bebouwd oppervlak van 150m2; bij een gemiddelde bouwhoogte van ca. 4m1 (binnen regels vergunningsvrij bouwen) is het bruto volume in dat geval ca. 600m3.

indicatieve bouwsom (voorbeeld)

indicatieve bouwsom woning: 1520m3 x 550 euro/m3 = ca. 836K euro incl. btw

indicatieve bouwsom bijgebouw : 600m3 x 250 euro/m3 = ca. 115K euro incl. btw

1. planning

planning fase A. en B.

• • ontwerp: ca. 4-8 weken
  • vooroverleg: ca. 6-8 weken (afhankelijk van de gemeente!)
  • gereedmaken stukken omgevingsvergunning: ca. 12 weken (ook afhankelijk van derden)
  • behandeltermijn omgevingsvergunning: 8 weken (kan verlengd worden met 6 weken)
  • bezwaartermijn: 6 weken (hierna is de vergunning onherroepelijk

De totale doorlooptijd van ontwerp tot een onherroepelijke vergunning bedraagt dus ca. 40 weken, exclusief vakantieperiodes en dergelijke. In geval van een bestemmingsplanwijziging zal de doorlooptijd langer zijn (de behandeltermijn is in dat geval al 26 weken, exclusief bezwaarperiodes).

planning fase C., D. en E.

• • gereedmaken stukken prijsvorming: ca. 8-10 weken
  • prijsvorming (calculatie aannemers): ca. 4-5 weken
  • beoordelen offertes / contractvorming: ca. 3 weken
  • uitvoering: ca. 35-40 weken

De totale doorlooptijd tijd van van het verlenen van de vergunning tot oplevering (als één en ander voorspoedig verloopt!) is dus ca. 1 jaar jaar; deze werkzaamheden kunnen overigens deels overlappen met het vergunningstraject. 

1. stichtingkosten

• • taakstellend budget (bouwsom incl. bijgebouw): ……… euro incl. btw (op basis van maximaal bebouwd oppervlak binnen het bestemmingsplan)
  • bouwsom woonhuis bestaat uit: ruwbouw, afbouw en installatietechniek maar is exclusief zaken als stofferingen, verlichtingsarmaturen, schilderwerk, keuken, tuinaanleg/bestrating, nuts-aansluitingen etc.
  • wat is doorgaans niet inbegrepen bij de architect:
    • constructeur 
    • bouwbesluitberekeningen 
    • geotechnisch onderzoek 
    • leges voor het vooroverleg als de omgevingsvergunning 
  • fase A. ‘voorlopig en definitief ontwerp’:
  • fase B. ‘omgevingsvergunning’
  • fase C. ‘bouwvoorbereiding’
  • fase D. ‘prijsvorming’
  • fase E. ‘uitvoering controle voor vast uurtarief + reiskostenvergoeding
• Tot slot

Let op het btw tarief is 21%, doorgaans inbegrepen

Spreek af dat je per fase mag afhalen zonder boete

Bezoek vrienden/bekenden voor het opdoen van ideeen

Vraag anderen naar ervaringen met architecten en bouwbedrijven

Kies vooral een architect met een portfolio die je aanspreekt

Geef architecten de ruimte, als alles functioneel wordt gaat dit ten koste van het ontwerp

Kies bij voorkeur een architect uit de buurt. Er zullen immers veel gesprekken plaatsvinden en dat maakt het gemakkelijk.